Гумовий Київ

Прийняття детальних планів територій – яскрава ілюстрація бедламу, який твориться в столичній містобудівній галузі. Будувати що завгодно і де завгодно – це вже сумна традиція для Києва, що тягнеться не перший десяток років. Проте з січня 2015 року згідно закону «Про регулювання містобудівної діяльності» місцевій владі заборонено торгувати земельними ділянками, що йдуть під забудову, якщо на них не затверджені Детальні плани територій. Ця законодавча норма мала б запрацювати ще з 2012 року, проте на прохання самих місцевих влад вона щоразу відтерміновувалась. Чиновники в регіонах плакались на відсутність у місцевих бюджетах грошей на розробку нової містобудівної документації, тому парламент щоразу давав регіонам поблажку і час для поступового затвердження цих ДПТ. У Києві, вочевидь, думали, що відстрочки будуть безкінечними, тому за чотири роки ДПТ підготували лише для 2% площі міста. А дарма. Багатьох незаконних забудов, які породили справжню війну між киянами з одного боку барикад і забудовниками в купі зі столичною владою – з іншого боку, можна було б уникнути.

Для необізнаних пояснимо: детальний план території (ДПТ) – це деталізований варіант генерального плану розвитку міста, розроблений для окремої території чи цілого району. В цьому документі відображена уся специфіка земельної ділянки: зелені і санітарно-захисні зони, визначення потреб у підприємствах, побутових і торгівельних об’єктах, стан забезпечення інженерними мережами і потенціал потужності цих комунікацій. До того ж в ДПТ прописуються усі параметри ділянки, її цільове призначення, перспектива розвитку району, висотність будівництва, щільність забудови, одне слово – усі містобудівні умови і обмеження, які в теорії дозволять гармонійно вписати новий об’єкт в існуючу інфраструктуру району. До 2015 року ці дані забудовники отримували вже після землевідводу. Іншими словами спочатку виділялась земля, а вже потім – рішення про те, що на ній можна збудувати.

Зміна правил гри покликана припинити ручне управління землею і, зрештою, примусити чиновників стратегічно мислити і гармонійно розвивати свої міста. Та й для забудовників нові прозорі правила зменшили б ризики їхніх інвестицій у ділянку. Коли знаєш, як виглядатиме довколишня територія в найближчі 10-20 років, легше спланувати доцільний у цьому місті об’єкт. До того ж затверджені ДПТ на всю площу міста могли би скоротити корупційну складову. Адже будь-який девелопер вам скаже, що кожен будівельний проект чи навіть банальна реконструкція у Києві розпочинається з хабара чиновнику.

І що найголовніше – за новим законом уся містобудівна документація підлягає узгодженню з жителями шляхом громадських обговорень. Фактично громада стає учасником процесу створення будівельних планів. Це саме те, чого так не вистачало киянам десятки років.

Невже законодавці таки припинять перманентний земельний дерибан у столиці, в якому успішно відзначилась кожна влада: і  молода команда космічного мера і «злочинні папєрєдники» Януковича-Попова і «демократи» мера-боксера? Не поспішайте радіти! Як відомо, «дорога до пекла часто вимощена саме благими намірами». Прогресивна на перший погляд законодавча ініціатива в столиці знову оскандалилась. Що не ДПТ, то новий пікет громади під стінами Київради. Соціальна напруга серед киян росте. Доходить до кулачних боїв, знесення парканів, залучення «тітушок», що виступають то на одному боці барикад, то на іншому. Дивись, скоро й палити почнуть незаконні будівлі. Все свідчить про те, що насправді народ ніхто не слухає, а в чиновницьких коридорах народилась нова схема обкрадання Києва і киян. Проблема в тому, що усі ДПТ мусять базуватись на Генплані. Він був і залишається архітектурною конституцією міста. Детальні плани по забудові лише уточнюють і конкретизують головний містобудівний документ. Вони не можуть змінювати цільове призначення ділянок, порушувати дозволену висотність. Не можуть на місці парку, якщо він в Генплані визначений саме парком, зводити житло. Іще багато чого не можуть робити в обхід Генплану. Саме так: від загального до конкретного має затверджуватись план забудови, а не навпаки, як це відбувається у Києві. Біда української столиці в тому, що ДПТ штампуються рекордними темпами, а Генплану, на котрий вони мусять спиратись, фактично немає.

«А чи є у вас план, містере Фікс?»

«Чи є у мене план? Чи є у мене план?! У мене цілих три плани!!!» – радів містер Фіксу з мультику «80 днів навколо світу». Мер Кличко – стратег не менший. В його розпорядженні також аж три Генеральних планів розвитку столиці. І жонглює він ними як завгодно, залежно від потреб конкретного забудовника.

Перший план – (від якого нікуди дітись!) – досі чинний, розроблений до 2020 року. Якщо кількома штрихами, то філософія цього документу полягає в тому, що розвиватись Київ мав би з одночасним розширенням території. До 2020 року площа столиці мусила б збільшитись майже удвічі – з 83,6 тис. га до 143,4 тис. га. Тобто пресловуте квартирне питання мало вирішуватись за рахунок додаткових земельних ділянок, «віджатих», ясна річ, у сусідньої Київської області. Область, передбачалось, поступититься на взаємно вигідних умовах. Створення так званого столичного регіону – річ звична для світових столиць. Ми знаємо про Великий Париж, Великий Лондон, Великі Нью-Йорк і Токіо, котрі розвиваються як агломерації у взаємодії з приміськими територіями. Однак одвічна українська боротьба за межу між очільниками Києва та столичної області цей шлях розвитку нашого міста фактично похоронила.

Генплан розроблявся у 2002 році і був прийнятий лише Київрадою, а не Кабміном. Уряд якраз в той час передав функцію затвердження Генпланів міст міським радам. Щодо рядових українських міст рішення, звісно, справедливе, проте для столиці – не зовсім. Створити «Великий Київ», прирізавши до нього 60 гектарів чужої землі без згоди із законним власником , тобто з областю, не можливо. Тут втрутитись могла лише держава. Держава мовчала, а між Києвом і областю в той час були не найкращі стосунки.

Загалом цей Генплан бачив столицю культурно-громадським мегаполісом з комфортним проживанням. У місті планувалось додатково звести трохи більше 18-ти мільйонів житлових квадратів з відповідною соціально-побутовою інфраструктурою. При цьому робочі місця у наявних промзонах зберігались. Ліси навколо Києва і парки-сквери у місті – теж недоторканна територія. Висотність забудови у центрі міста – не вище 27 метрів! Населення столиці – 2,7 мільйона. План поганий лише одним: його ніхто не виконує.

Другий Генплан – сумнозвісний план-2025 імені Черновецького – сотні разів критикований,  знехтуваний, відхилений, зацькований киянами і фаховою спільнотою. І такий бажаний для влади й нуворишів-забудовників, котрим  ідея заробляти до 400% від продажу квартир в новобудовах настільки сподобалась, що, починаючи з 90-х, вони й досі не можуть зупинитись. Вільний простір тане на очах.  У Києві все важче дихається. Втім влада вважає, що щільність житлової забудови ще не сягнула критичної точки, тому кияни ще можуть посунутись і прийняти мільйон-другий сусідів. Що цікаво «квартиру» при цьому ніхто розширювати не збирається. Нові жителі напихатимуться в існуючі «кімнати». Іншими словами – до 2025 року населення Києва планують збільшити до 4 мільйонів (йдеться про офіційно прописаних, бо фактичне населення вже й тепер перевищує цю цифру). При цьому нове місто втиснуть у старі межі. Генплан Черновецького передбачає збудувати додатково аж 28 мільйонів метрів квадратних житла.

Для чого було розробляти новий генплан, термін дії якого всього на 5 років довший за чинний? Розробник попереднього Генплану директор «Інституту «Київгенплан» Володимир Чекмарьов відповів на це питання досить однозначно: «Щоб дерибанити Київ і узаконити спірні землевідведення». За його словами, не можна було навіть працювати над документом-2025, тому що генеральне планування всієї України було виконано тільки до 2020 року, відсутня також містобудівна схема Київської області.

Генплан – наука про «невпихуємоє»

Він заявив, що в першу чергу необхідно було займатися детальними планами територій, через відсутність яких інвестори постійно стикаються з труднощами і довгим терміном оформлення документації.

Гріхи Генплану-2025 відомі – це масове перепрофілювання земельних ділянок, забудова паркових і прибережних зон, скорочення лісосмуг навколо Києва, житло на виробничих територіях збанкрутілих (або ж навмисно доведених до банкрутства!) підприємств. Проти цього документу свого часу виступав і Віталій Кличко, поки був в опозиції. Коли ж став владою, ідеї вчорашніх опонентів йому видались вже не такими й злочинними. Сьогодні Генплан-2025, котрий, до речі, так і не був офіційно затверджений жодним мером, успішно втілюється в життя. Нинішні  ДПТ – не що інше як шматки Генплану-2025, котрі проштовхуються для узаконення через Київраду. За даними екологів, якщо цей план таки буде виконано, то до 2020 року кожний 9-й квадратний метр парків Києва зникне назавжди.

І нарешті, третій план «містера Фікса», чи то пак, пана Кличка – це модернізація Генплану-2025. У стінах КО «Інститут Генплану» розробляється його «осучаснена» версія. Чиновники від архітектури стверджують, що до скандального документу внесли тисячі поправок. І це вже нібито буде геть не той план, проти якого десяток років борються кияни. І що після його затвердження зникнуть геть усі незаконні забудови. Яким чином? Невже їх знесуть? Навряд чи, скоріше, їх просто узаконять. Процес легалізації награбованого уже розпочався.

Це вже якась традиція – як тільки у Києві з’являється нова влада, виникає гостра необхідність розробки нового Генплану розвитку міста. І це при тому, що з 2011 року уряд країни зробив усі Плани міст безстроковими. Тобто чинні Генплани можна лише скоригувати, відносно до реальної ситуації. У випадку з Києвом, основою для модернізації має стати досі чинний Генплан-2020. І тому усі ДПТ, котрі розробляються не спираючись на цей документ, автоматично – незаконні!

Лідер опозиційної «Свободи» в Київраді  Юрій Сиротюк нещодавно заявив, що вимагатиме від Кличка накласти вето на прийняті влітку Детальні плани територій, оскільки вважає їх такими, що легалізують незаконні забудови,  знищують зелені зони і порушують містобудівні умови.

Йдеться про забудову 240 га. Якщо документ затвердять без змін, то це загрожує місту забудовою висотками охоронних зон музею «Пирогово» і парку «Феофанія», вирубкою частини Голосіївського лісу і знищенням унікальної горіхової плантації.

Представники 18 територіальних общин Голосіївського району пікетували Київраду, виступаючи проти цього ДПТ. Його розробником як і у випадку зі скандальним ДПТ Дніпровського району виступила ООО «Виробничо-технічна агенція», котра надумала перетворити Лівобережний масив на перенаселений мурашник. Приміром на території заводу «Галактон» планується звести 9 житлових свічок без модернізації інженерно-технічних мереж. Щільність населення сягатиме 500 чоловік на гектар, що явно перевищує дозволені санітарні норми (не більше 400-450 чол/га).

І хоча лівобережці проти, цей ДПТ таки отримав підтримку 66 депутатів Київради.

На тому як «впихнуть невпихуємоє»  свого часу добре знався Іван Плющ. Цьому колоритному політику приписують авторство відомого каламбуру. Не менш колоритний київський мер Віталій Кличко науку «про невпихуємоє», схоже, осягнув досконало. Саме за таким принципом зараз і будується Київ. Оскільки будувати житло значно вигідніше, аніж інфраструктурні об’єкти, то стратегію розвитку Києва визначають саме забудовники, котрі замовляють і оплачують розробку Детальних планів територій. Житло проектують на кожному вільному клаптику і ніхто не задається питанням, а чи потрібно Києву стільки житлоквадратів? А концертні зали, театри, лікарні, спортивні майданчики, басейни, школи? Всього цього вдосталь? Черги в дитячі садочки, що давно вже стали для Києва серйозною проблемою, при таких стратегах не зникнуть ніколи. Невдовзі банальну транспортну зупинку буде нікуди втулити. Проте в мерії, певно, вирішили, що Київ таки гумовий! Близько сотні ДПТ проходять зараз підготовку. І в кожному – житло, житло, житло. Суцільний спальний масив, а не культурно-політично-економічний центр, яким мусить бути Київ для держави!

Екс-заступник головного архітектора Києва, експерт з містобудування Віктор Глєба стверджує, що ДПТ мусять розроблятись за державні гроші. Лише в такому випадку можуть бути враховані інтереси киян.

Він переконаний, що вся ця документація розроблена виключно в інтересах забудовників. При цьому, за його словами, компетентні органи не втручаються в цей процес. «У киян лише один інструмент виходити і мітингувати, показувати своє право на громадянську позицію, своє право на відстоювання інтересів»,- заявив Віктор Глєба.

Курчат по осені рахують

Чого чекати киянам у новому політичному сезоні? Нових суперечливих ДПТ. Нових пікетів. Нових корупційних скандалів. Оскільки деякі плани «бетонних терористів» (як охрестили ЗМІ союз влади і забудовників Києва) влітку все ж потерпіли фіаско, восени їх знову поставлять на проштовхування в сесійну залу Київради. Так голосів недобрали ДПТ Микільської Слобідки, ДПТ «Совські ставки», а також 2-х депутатів не знайшли для підтримки ДПТ по Рибальському півострову. За останній на засіданні земельної комісії Київради мало не побилися його захисники і опоненти. Нагадаємо, Рибальський, що на 80% належить президенту Порошенку (тут розташований його завод «Ленінська кузня») первісно планувався як адміністративно-діловий центр столиці – щось на кшталт Сity для Лондона. Сюди мали намір перенести усі міські органи влади з метою розвантаження транспортних потоків з центру міста. Натомість Рибальський раптом перепланували на новий «спальний» район – 44,4 га житлової забудови, 3 га відвели на підприємства обслуговування і лише 4 га – на діловий центр! Цей ДПТ поспіхом затвердила постійна комісія Київради з питань містобудування, архітектури, та землекористування, очолювана депутатом від президентської «Солідарності» Олександром Міщенком. Інші члени комісії – теж переважно з цієї ж партії. І це чи не єдиний орган, що дає старт новим будмайданчикам. Всі інші державні структури, створені з метою містобудівного контролю, чомусь самоусунулись від виконання своїх прямих обов’язків.

Попри великий спротив громадських активістів, що були присутні на засіданні, депутати погодили скандальний документ. Фахівці підрахували, що власники «Ленінської кузні» після затвердження цього ДПТ зароблять від продажу підприємства 1,2 мільярди, оскільки земля під заводом цінніша, аніж саме підприємство. «Ленінська кузня», яка зараз за контрактами з Міністерством оборони будує катери для ВМС, в умовах війни Україні, схоже, не потрібна. Краще нехай Головнокомандувач ЗСУ забудує територію підприємства елітним житлом!

Слідкуйте за руками чиновників!

Завадити прийняттю незаконних і відверто шкідливих для Києва і киян ДПТ сьогодні може хіба що небайдужа, активна і дуже пильна громада. Така, на жаль, є далеко не в кожному мікрорайоні. Оболоні і Микільській Слобідці з активістами пощастило.

Саме вони буквально «схопили за руку» чиновників під час підміни ними містобудівних документів. Йдеться про ДПТ «Петрівка-Оболонь» обмежених вулицями Вербовою, Куренівською, Богатирською, Набережно-Рибальською і залізничною колією. На громадські слухання був винесений план про забудову 214 га території, а на затвердження депутатам Київради потрапив план уже на 230 га. В документі раптом з’явилась прибережна зона. Там, де будівництво заборонено, мають звести елітне житло – котеджі перед «Садом каменів» і висотки на заливі «Вовкувате». Розширити ДПТ після його обговорення з громадою Департамент містобудування й архітектури КМДА вирішив на прохання, як не дивно, самої «громади», щоправда прописаної аж на Західній Україні. Зареєстрована в Івано-Франківську ГО «Суспільна ініціатива», звернулась до столичного Департаменту з пропозицією щодо освоєння земельних ділянок біля Оболонської набережної та в районі затоки Вовкувата. Аргумент – «з метою раціонального розвитку Оболонського району». Якби комічно це не виглядало, але пропозиції таки були враховані. В старому ДПТ ці землі підлягали додатковому озелененню. Окрім того літописна річка Почайна – притока Дніпра, в якій у 988 році князь Володимир хрестив киян, за цим документом мусить бути загнана в бетонний колектор, а на її місці пройде дорога! Оболонці стали на захист давньої річки. Пікети під мерією, листи-звернення до столичних депутатів  таки призвели до скасування несанкціонованого розширення ДПТ. І це чи не єдиний випадок, коли до громади таки дослухались. ДПТ «Петрівка-Оболонь» затвердили для 214 гектарів.  

А от громаді Микільської Слобідки, котра не перший рік протестує проти забудови берегів Дніпра і  збільшення удвічі населення масиву, ще доведеться поборотися. Розробника і замовника ДПТ Микільської Слобідки громада теж застала на підробці службових документів. Як запевняє громадський активіст Володимир Тищенко, проект забудови цієї території вже був забракований на громадських слуханнях. Тоді він проходив під назвою «ДПТ по вул. Сагайдака, 101». Проте на цю ж територію ООО «Тера Проджект» укладає договір з КМДА про розробку нібито нового ДПТ. Договір підписано 25 січня, а вже 26-го ДПТ виставлений на громадські обговорення. Блискавична швидкість роботи. 1 день і все готово! Звісно, це можливо, якщо скопіювати старий, уже відкинутий громадою ДПТ, і знову спробувати провести його через сесію Київради! Проявляти таку вперту наглість інвестор-забудовник не зміг би, якби не мав певності, що план спрацює. Журналісти порталу «Киев власть» розслідували, що забудувати Микільську Слобідку прагне ТОВ «Акрон інвест», серед засновників якого значиться Андрій Манжелей – племінник відомого бізнесмена-олігарха з Донецька Леоніда Юрушева. Киянам Юрушев відомий хоча б тим, що збудував буквально в Маріїнському парку на Грушевського, 9-а висотку на 22 поверхи. Готелі «Інтерконтиненталь», «Рив’єра», «Фермонт» теж належать мільярдеру. Манжелей свого часу очолював ООО «Ярославів вал», котра теж належить відомому дядькові. Цікаво, що на цій посаді Манжелея замінив Олександр Спасибко, котрий згідно його офіційної біографії, що є у вільному доступі пропрацював в «Ярославовому валу» з 2003 по 2014 рік. А в січні 2016-го був призначений заступником Кличка з питань будівництва. Цікаво, чи зможе Спасибко відмовити колишньому босу забудувати Микільську Слобідку? Ми нікого не звинувачуємо, але конфлікт інтересів не помітити важко!

«Смотрящий» Януковича досі проектує Київ

Те, що у забудові київської землі випадкових людей не має – усі свої і всі пересікаються – підтверджує наступний факт. І Микільську Слобідку, і Рибальський півострів і «Петрівку-Оболонь» планувала одна й та ж проектна організація – ООО «Терра Проджект», діяльність якої вже обросла чисельними скандалами через підозру у підробці містобудівної документації, недотримання держстандартів, будівельних норм і правил, фальсифікації результатів громадських слухань. Саме цій приватній фірмі належить левова частка усіх замовлених Департаментом містобудування і архітектури КМДА детальних планів територій. Фірма, що отримала контроль над будівництвом столиці, нібито належить Андрію Вавришу –   колишньому заступнику директора Департаменту містобудування і архітектури КМДА, під тиском громади звільненого Кличком за корупцію перед останніми міськими виборами. ЗМІ стверджують, що за часів Януковича в київській мерії Вавриш виконував роль «смотрящого» за будівельною галуззю. Технік-електрик за освітою зайнявся архітектурою завдяки хорошим зв’язкам. Протекцію йому нібито склали тодішній глава АП Сергій Льовочкін і керуючий ДУС Андрій Кравець. Цього факту не приховував і тодішній шеф Вавриша  – головний архітектор Києва Сергій Целованик і призначений після революції Гідності головою КМДА Володимир Бондаренко, котрий в інтерв’ю «Обозревателю» якось сказав:

Люструвати чиновника вимагали підприємці, котрі звинуватили Вавриша в черговій схемі перерозподілу торгового бізнесу. Він добряче заробив на столичних МАФах. Пізніше скаржитись Кличку почали архітектори, котрі навели керівництву міста цілий список гріхів чиновника у містобудівній сфері. Далі було звинувачення в монополізації кишеньковими фірмами Вавриша ринку рекламних конструкцій. Зрештою він таки написав заяву на звільнення «за власним бажанням» із найбільш хлібного департаменту КМДА. Проте в накладі чиновник не залишився. В якості «відхідного»  «показовий корупціонер Кличка» отримав право безконтрольного штампування Детальних планів територій – без будь-яких тендерів чи експертних перевірок цих документів. Кажуть, що завести на фірму Вавриша півсотні вигідних замовлень (експерти стверджують, що розробка ДПТ на 40-50 га коштує 1 млн. грн.), колишньому чиновнику допоміг Павло Рябікін – тепер уже екс-заступник Кличка з питань будівництва, звільнений Кличком нібито за порадою його американського політтехнолога Пола Манафорта. Того самого Манафорта, чиє ім’я нещодавно засвітилось у списках «чорної каси» Партії регіонів і котрий до останнього очолював передвиборчий штаб кандидата в президенти США Дональда Трампа.

В Україну цього фахівця з піару іще в 2000-х роках привів Рінат Ахметов. Потім він керував кампаніями Партії регіонів і самого Януковича. А після втечі останнього перейшов на службу до колишнього керівника АП Сергія Льовочкіна. Зараз злі язики, а може й не злі, говорять, що Манафорт співпрацює з «Опозиційним блоком». Цікаво, найняти Манафорта піарщиком Кличку теж друг Льовочкін порадив, чи він сам додумався? Дізнатись напевне не доведеться, оскільки в прес-службі Кличка факт співробітництва з американцем спростовують.

 Разом з Рябікіним посади позбувся і перший зам Кличка Ігор Ніконов – мільйонер і скандально відомий забудовник унікальних історичних територій Києва. Почистити «авгієві стайні» перед виборами Кличку порадив все той же Пол Манафорт, оскільки своїми сумнівними вчинками ці заступники сильно знизили рейтинг Кличка. Проте Рябікін і Ніконов далеко не відійшли. Вони й досі впливають на політику Кличка, проте уже в статусі офіційних радників. Вони й досі контролюють більшість  будівельних проектів. Історія з «непотопляємим» Вавришем – зайве тому підтвердження.

Не підмажеш – не збудуєш

Експерти промоніторили столичні будмайданчики і виявили близько 500 незаконних забудов. Це житлові комплекси, заправки, СТО, парковки. Їхня кількість значно зросла саме за останні роки. Причин називають кілька. По-перше, відсутність живого реально діючого генплану. Така ситуація насправді влаштовує і владу, і забудовників. Бо можна керувати галуззю у ручному режимі і кулуарно вирішувати питання на користь чиїхось інтересів. По-друге, нікого реально не покарано. Якби хоч одну нелегальну висотку забудовник показово розібрав за власні гроші, такий прецедент трохи зменшив би будівельні апетити. І по-третє, мабуть, найголовніше – хаос і безлад в містобудуванні триватиме, поки в цій сфері не зникне тотальна корупція.  

Кілька років тому громадські організації разом із журналістами спробували скласти рейтинг корумпованості державних установ Києва. На першому непочесному місті опинилась Київрада. Разом з київським парламентом в трійку лідерів увійшли Департамент земельних ресурсів і департамент містобудування та архітектури. Це ті структури, що найбільше заробляють на торгівлі землею і будівництвом на цій землі.

Якщо хочеш будувати у Києві, мусиш мати лобі у Київраді та КМДА. Забудовники спонсорують мерію. І так було завжди. Експерти підрахували, що за одну сесію столичні депутати заробляють до 10 мільйонів доларів. Особливо прибутковими виявились засідання, де затверджуються дозволи на виділення земельних ділянок, розглядаються питання оренди і голосуються проекти забудови. Де у цій системі місце цивілізованому розвитку нашого міста – не зрозуміло.