Два місяці тому київський міський голова Віталій Кличко пообіцяв приїхати на Троєщину і особисто перерізати стрічку в новому муніципальному садочку в ЖК «Милославичі». Термін спливає 1 лютого 2017 року. Якщо цього не відбудеться, жителі новозбудованого мікрорайону, котрі відстоюють передачу дитячого закладу в комунальну власність міста, знову обіцяють прийти на протести до мерії з дітьми.
Будівництво дитячого садочку в 20 мікрорайоні Троєщини розпочалось з пікету, пікетом і завершується. Ще у 2014-му, коли забудовник Корпорація «ДБК-Житлобуд», а точніше її підрозділ – «ДБК-4» задумав на місці обіцяних проектом стадіону і паркінгу звести ще одну висотку, жителі мікрорайону вийшли на протест і заблокували будівельну техніку. У конфлікт тоді втрутився мер, котрий пообіцяв: якщо в «Милославичах» з’явиться позапланова чотирнадцята багатоповерхівка, то молоді сім’ї отримають натомість безплатний сучасний дитсадок. За два роки будівельники обіцянку виконали. Садочок збудували просторий, з басейном і теплою підлогою. На матеріалах, кажуть, не економили. Чиновники з мерії перед телекамерами своєю чергою похвалились ще одним комфортабельним соціальним об’єктом. І всі нібито – щасливі. Радість затьмарилась, коли мами почали влаштовувати дітей до закладу. Виявилось, що садочок – приватний. Вартість перебування однієї дитини в ньому коштує від 5 тисяч гривень щомісяця. Жителі, що інвестували в будівництво комплексу, в проекті якого забудовник малював і школу, і садочок, і стадіон, і паркінг, відчули себе ошуканими. Більш того, вони запевняють, що забудовник під час укладання інвестдоговору запевняв майбутніх мешканців, що нібито тисяча гривень з кожного проінвестованого ними квадрату, піде на будівництво соціальних об’єктів. Довести це документально тепер, звісно, не можливо. У договорі такого пункту бути не може, оскільки по законодавству забудовник має право спрямовувати інвестиційні гроші від жителів лише на їхні квартири, а соцоб’єкти, за бажанням, може зводити з власних прибутків.
Місцеві активісти звернулись до влади з вимогою виконати обіцянку. Створена робоча група з врегулювання цього конфлікту. Кличко дав слово мера, що садочок таки віддадуть громаді. Однак два місяці, що Кличко взяв на вирішення проблеми, вже спливають, а про відкриття дошкільного закладу поки не чути. Між владою і забудовником тривають торги…
Дитсадок за власний рахунок
«Київська влада на чолі з Віталієм Кличком вирішує проблему дефіциту дитячих садків у Києві, яка накопичувалася роками. Столична влада робить усе можливе, щоб діти були забезпечені місцями в дитячих садах. Наша позиція така: забудовники нових мікрорайонів мають розвивати соціальну інфраструктуру, тобто будувати дитсадки та школи. Приклад відповідального забудовника – будівництво даного дитсадка на Троєщині», – так в листопаді 2015-го про скандальне нині будівництво в ЖК «Милославичі» урочисто звітував тодішній директор Департаменту будівництва КМДА Олександр Спасибко. В який момент «ДБК-4» передумало бути взірцевим соціально відповідальним забудовником не відомо, як і те, чому до самої здачі садочка будівельники мовчали, що не збираються передавати його місту безплатно. Тепер «ДБК-4» пропонує мерії викупити інфраструктурний об’єкт, в який, за їхніми словами, вони вклали понад 90 мільйонів гривень власних коштів. Якщо ні, то клієнти на елітний заклад, мовляв, знайдуться. На околицях Троєщини безліч котеджів, неподалік –небідне село Погреби. Місцеві товстосуми залюбки водитимуть свої чада до модного садочку. Куди в такому випадку подінеться малеча з «Милославичів», не відомо. Усі навколишні садочки, за даними Деснянської райдержадміністрації, переповнені на 160- 200 відсотків.
У новому мікрорайоні офіційно прописаних майже 500 дітей. Ще стільки ж – живуть тут, але не зареєстровані. Навіть якщо здадуть новий садочок, розрахований він всього на 280 місць. Це на тисячу новоприбулих у район маленьких мешканців! Уже зараз мами змушені возити дітей аж на Лісовий масив, чи шукати місця в інших менш заселених мікрорайонах Деснянського району. «В електронній черзі ми записані з дитинства в 4 садки, 3 із яких знаходяться відносно близько від нас, але наповнюваність там на сьогоднішній день від 160% і чи потрапимо ми туди невідомо; і є ще один садок, проте знаходиться він у селі за межею міста. Так, там ми не будемо 45 – ми в групі, але підніматися о 6 ранку і долати щоденно 8 км в один бік для маленької дитини дуже складно», – розповідає молода мама Людмила. Її сусідка Наталя вже змушена щоранку возити чотирирічного сина в дитячий садок на іншому мікрорайоні, спершу на трамваї, а потім робити пересадку на тролейбус: «Прокинувшись сьогодні вранці і побачивши що за вікном -12, мені боляче від того, що я знов буду везти свою дитину на морозі 40 хвилин. І знову проходити повз садочок, який просто стоїть у 3 хвилинах від нашого дому…»
Не «квадратами» єдиними, або хто мусить будувати садочки
Забудовники ніколи не говорять про реальний стан навантаження на існуючу соціальну інфраструктуру. Для них будівництво – це бізнес, і їм важливо продати метри. Проте конкурентоспроможність житлового проекту в нинішніх умовах на столичному містобудівному ринку часто залежить від запланованих у ньому соціальних об’єктів. Люди давно перестали купувати квадратні метри, вони хочуть купити комфортні умови проживання.
До рішення придбати квартиру в ЖК «Милославичі» молоді сім’ї підштовхувала, зокрема, й хороша інфраструктура, яка агітувала майбутніх інвесторів на яскраво розфарбованих рекламних буклетах, телевізійних роликах та будівельних проектах. Проте вірити своїм очам, як виявилось, не варто. Обіцяна «соціалка», найчастіше, – рекламний трюк. Якщо в результаті збудоване не відповідає намальованому, забудовник несе хіба що моральну відповідальність за прикрашання дійсності і жодної юридичної. Адже по законодавству будувати разом з житлом інфраструктуру забудовник не зобов’язаний. Планувати і замовляти соціальні об’єкти,– це обов’язок міста, який, втім, місцева влада дуже хоче перекласти на плечі девелоперів та інвесторів. Про що свідчать неодноразові заяви київських чиновників на кшталт: «Хочеш будувати вигідне житло – будуй збиткову інфраструктуру». Дійсно, активність забудовників додає місту певних проблем. Бюджетне будівництво не встигає за комерційним. Проте законних важелів примусити забудовників взяти соціальний тягар на себе поки що немає.
«Де-факто, місто вважає, що ми комплексно повинні забудувати мікрорайон. Де-юре, вони віддали землю на загальних підставах,- виправдовується перед жителями заступник голови правління ПАТ «ДБК-4» Людмила Монжелесова. – Аби комплексна забудова лягла на забудовника, потрібно щоб був розроблений Детальний план території, замовлений за бюджетні кошти. Він був відсутній тоді, його немає досі. Друге, за бюджетні кошти мало б бути виконане техніко-економічне обґрунтування і проведено інвестиційний конкурс. І лише тоді, коли визначено переможця конкурсу, його повністю звільняють від пайової участі і визначають його замовником по комплексній забудові. Цього не було зроблено з самого початку, коли виділялась земля (в 2005 році). В договорі оренди землі зобов’язали по кожному будинку платити пайову участь, що ми благополучно й зробили. А по факту говорять: ви зобов’язані виконати комплексну забудову.
Краще би нас розсудив суд. Але ви знаєте, як у нас судяться? Завтра просто-напросто закриють усі наші об’єкти. У влади дуже великі можливості. І ми не хочемо судитися. Ми на сьогодні готові віддати цей садочок. Він нам не потрібен. Ми уміємо будувати, але не експлуатувати дитячий заклад. Це неприродно для будівельників,- говорить Монжелесова, обурена тим, що забудовника роблять крайніми в цьому конфлікті.
Скільки коштує соціальна відповідальність?
Звісно, кожен забудовник мусить віддячити громаді за те, що може будуватися і заробляти на її землі. Такою «подякою» є так звана пайова участь. Це відсоток, який забудовник віддає до міського бюджету. Наразі у Києві він становить для житлової забудови максимум 4% від загальної суми кошторису проекту. До кінця 2016 року, поки Київрада не прийняла новий спрощений механізм нарахування пайових внесків і не закріпила непорушних 4% як для житла, так і для комерційної забудови, компанії-забудовники мали змогу торгуватись з владою. Із законних 4-х відсотків пайовий внесок могли «збити» навіть до 0,5 % від вартості об’єкту.
Ці гроші мають цілком конкретне призначення. Вони мусять спрямовуватись на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури та будівництво нових соціальних об’єктів: шкіл, дитячих садочків, поліклінік, спортивних комплексів, паркінгів. Проте, пайові відсотки можна віддавати як грошима, так і квартирами, інженерними мережами, або садочками чи школами, якщо забудовник зводить цілий мікрорайон. Такий бартерний варіант влаштував би, зокрема, й «ДБК-4». Забудовник готовий передати садочок в рахунок пайової участі за наступні свої об’єкти. От лишень, які вони будуть і скільки коштуватимуть, наразі передбачити важко. А це знову ж таки не влаштовує чиновників з мерії.
Отже, якщо в проекті забудови мікрорайону ви бачите поряд зі своїм новим помешканням об’єкти «соціалки», це означає, що звести їх мусять саме з відрахувань забудовників. І ось тут починається найцікавіше. Пайові гроші, на жаль, не прив’язані до конкретного району. Це значить, що забудовник, котрий використовує землю громади, скажімо, Деснянського району, може профінансувати будівництво того ж таки садочка, але десь на Осокорках! Кому «соціалка» більш потрібна, вирішують місцеві чиновники і депутати, котрі передбачають ці кошти в програмі соціально-економічного розвитку міста. Садочок у «Милославичах» ні в минулому, ні в цьогорічному бюджеті не значиться. Хоча троєщинські активісти й намагались витребувати на нього гроші у влади ще на стадії затвердження головного кошторису міста на 2017 рік. На що сподівалась мерія, коли не плануючи фінансування дитсадка, вимагала в «ДБК-4» розпочати його будівництво, теж важко відповісти.
«34 мільйони пайової участі ми сплатили,- продовжує пані Монжелесова. – Місто мало би зі спеціального пайового фонду закласти ці гроші в програму соціально-економічного розвитку. В 2011 році, за часів Попова (голова КМДА 2010-2013), в програмі на 2012-й рік були і дитячий садочок, і школа у цьому мікрорайоні. На їхнє проектування заклали по 300 тисяч. Потім все змінилось. Ми з 2008 року добивались, щоб в програму соцекономрозвитку Києва внесли ці об’єкти. Гроші були закладені, але не реалізовані. Куди вони поділись, ніхто не скаже».
Дороге задоволення для «пролетаріату»
«Притчею во язицех» стала висока вартість спірного дитсадка. Чиновники вважають, що соціальний об’єкт за 80-90 мільйонів гривень в мікрорайоні з житлом економ-класу – небачена розкіш. Хоча відомо, що для дітей інших районів на садочки виділяються ще більші суми. «Ми побудували садочок з любов’ю, по усіх ДБН-нах,- показує Людмила Монжелесова потенційним відвідувачам фото із зображенням комфортних приміщень з красивими меблями, наливною розмальованою підлогою, затишними дитячими майданчиками навколо дошкільного закладу по вул. Закревського, 99-а. – Нам кажуть: 80 мільйонів дорого. В цьому році на будівництво садочка за бюджетні гроші заклали 105 мільйонів! Так дорого ми побудували чи дешево. Ми готові до будь-якої експертизи»,- говорить Монжелесова.
Перевірка нового закладу зараз і справді триває. Наскільки садочок виявиться елітним і чи не завищена його вартість забудовником, визначать спеціалісти. Мета перевірки зрозуміла: якомога нижче збити ціну, якщо садочок таки доведеться викупати. На одному із засідань робочої групи з розв’язання цього конфлікту уже фігурувала можлива сума в 50 мільйонів гривень.
«Робити комерційним садочок в мікрорайоні, де з найближчих «достопрімєчатєльностей» – лише труба ТЕЦ-6. На окраїні району без нормального транспортного сполучення і де діти в дошкільні заклади ходять по всьому мікрорайону, – це не нормально»,– так
про цю ситуацію і про «привабливість» мікрорайону висловився очільник Деснянського району Віктор Крохмалюк.
Конфлікт в «Милославичах» – перевірка влади «на вошивість»
Причина цього конфлікту закладена в специфічних відносинах влади і забудовників Києва. Спочатку девелопер «з ким потрібно» домовляється про відведення земельної ділянки. Потім сам розробляє, або замовляє у приватних структур ДПТ (детальний план території). Далі намагається отримати пільгу у сплаті пайової участі за будівництво. Такі «неуставні стосунки» вимивають з бюджету новобудови до 30% коштів. Таку цифру хабарів чиновникам назвали самі забудовники столиці під час опитування. Чи працювала ця схема в повній мірі у випадку з «ДБК-4»? – Нікого звинувачувати без слідства не будемо. В той же час довідатись, чи перерахував забудовник на розвиток інфраструктури міста усю необхідну суму пайового внеску, теж непросто. Система контролю за сплатою пайових внесків, як і механізм їхніх нарахувань у Києві, – закриті й непрозорі. Про що свідчить 1,8 мільярда гривень офіційної заборгованості пайових внесків забудовників перед бюджетом міста у 2016 році. І чи будуть вони заплачені, експерти, що слідкують за бюджетними процесами у столиці, мають щодо цього сумніви, оскільки ця заборгованість не з’явилась в прогнозованих бюджетних надходженнях на 2017 рік.
В ПАТ «ДБК-4» стверджують, що повністю розрахувались з містом ще до початку зведення дитячого садочку. А дошкільний заклад, мовляв, будували за власні кошти. Місто, натомість, звинувачує забудовника в надприбутках, зароблених на дорогому столичному житлі, й апелює до його совісті. «Я впевнена, що забудовник заклав в ціну квадратного метра затрати на садочок, – зазначила заступник голови КМДА з питань освіти Ганна Старостенко під час прийому активістів з ЖК «Милославичі». – Забудовник заробив на вас, а тепер хоче заробити ще раз на місті. Ще не було прецедентів, щоб місто викупало готовий об’єкт. Не має такого механізму. Постануть питання, чому КМДА викупає приватну власність, чи дійсно в районі є така потреба в дитячому садочку. Ми відкриємо ящик Пандори для інших забудовників, котрі відтепер також будуватимуть і не передаватимуть об’єкти місту,- пояснила свою позицію пані Ганна. Натомість чиновниця бачить вихід в передачі садочка місту на основі оренди з правом викупу протягом 20 років. І запевняє, що місто готове виділити 6-7 мільйонів гривень на щорічне утримання садочку. Проте найкращим варіантом, який би влаштував її освітянське відомство, Старостенко називає передачу забудовником садочку в подарунок місту.
Чиновник і депутат – у Старостенко зараз борються ці дві іпостасі. Як депутат Київради, обраний від Деснянського району, вона нібито й зацікавлена допомогти своїм виборцям отримати безплатний дитячий заклад. Проте як очільник Департаменту освіти КМДА розуміє, що знайти незаплановані гроші на садочок доведеться саме в її освітянському бюджеті.
А поки що, батькам цього мікрорайону Ганна Старостенко запропонувала допомогу у вигляді позачергового влаштування їхніх дітей до інших дитсадків Деснянського району.
«На жодні подібні компроміси жителі не погодяться,- запевнив Максим Рибалко –громадський активіст і мешканець одного з будинків мікрорайону «Милославичі». – Інакше, дитячі ліжечка у цих садочках доведеться ставити не в два яруси, а вже у три. За останній рік на Троєщині не звели жодного нового інфраструктурного об’єкту, на відміну від того ж таки Дарницького району. В цьому році на будівництво садочку на Осокорках в програмі соцекономрозвитку Києва виділили 105 мільйонів гривень. Чому не можна внести вартість нашого закладу в бюджет? І чому місто на етапі будівництва житлового комплексу не контролювало забудовника?»,- апелює чиновниці Максим Рибалко.
Деснянці зазначають, що цей випадок стане лакмусовим папірцем не лише для мера, а й для народних обранців, котрі на виборах знову прийдуть за голосами троєщинського електорату.
І від того як владнається конфлікт, залежить, чи вони їх отримають. Максим Рибалко каже, що за допомогою громада зверталась як до депутатів Київради, так і до народних обранців. Володимир Яворівський екс-депутат від Троєщини у Верховній Раді минулого скликання кілька років тому брався за вирішення проблеми в «Милославичах». Хоч і не надто результативно. Нинішній нардеп – Борислав Береза прохання троєщинців, каже громадський активіст Рибалко, повністю ігнорує.
За свіжими новинами станом на кінець січня редакція звернулась до депутата Київради від цього округу Сергія Майзеля, котрий є членом робочої групи з вирішення дитсадківського конфлікту. Те, що в його прес-службі бояться коментувати перебіг подій, свідчить що влада і забудовник поки не домовились. Проте, нас запевнили, що позиція влади на разі не змінилась. Садочок мусить стати комунальним. А от в який спосіб, іще не визначено. Проекти рішення, мовляв, проходять профільні комісії Київради. Найбільш вірогідні варіанти – садочок таки зарахують як майбутню пайову участь і тоді доведеться скандальному забудовнику знову виділити землю для будівництва або ж влада все ж дочекається подарунку від ПАТ «ДБК-4», чим здобуде лояльність і прихильність столичного керівництва. Або ж садочок «візьмуть змором». Адже, поки тривають торги, садочок не приймає грошовитих клієнтів, в той час, коли уже кілька місяців утримує його за власний кошт. При нинішніх цінах на комірне, забудовник не зможе довго опиратись. На це, вочевидь, і сподіваються в мерії.
