Чи відбудеться «комунальна революція» в 2017 році? Що чекати українцям?

За чий рахунок банкет?

Ринок житлово-комунальних послуг оцінюється в 300 млрд. гривень щорічно. І ніхто не віддасть цей бізнес добровільно. Тут завжди є платоспроможний клієнт, оскільки дисциплінований пенсіонер спочатку побіжить сплатити за «комуналку», а вже потім піде за продуктами. Тариф може бути різним, але він завжди рентабельний. Недарма колишні ЖЕКи так борються за кожний будинок, коли ОСББ хоче взяти управління в свої руки. А спробуйте видертись із лап хапуг з приватних ЖЕКів! Якість обслуговування там не набагато краща! Одне слово, у сфері ЖКГ – стійкий відкладений попит: на якість, комфортне життя і справедливий ринок. Як скоро він задовольниться і що чекає українців вже цього року?

Зношеність будинків у Києві, як відомо, складає більше 60%. По Україні – всі 80%. За різними оцінками, капітальний ремонт одного квадратного метра житла може коштувати від 500 гривень до 2 тисяч. У межах держави на це потрібно 200 мільярдів гривень. Це третина всього державного бюджету! То за чиї гроші вони мають ремонтуватись? Відповідь у наступній цифрі – понад 90% житлофонду столиці – в приватній власності. Коли у 90-х держава дозволила приватизацію квартир, новоспечений власник тоді ще не розумів, що за стан будівлі колективну відповідальність він також розділить з сусідами. Щоправда, закон «Про приватизацію державного житлофонду» 1992 року передбачав перший постприватизаційний капітальний ремонт будинку за рахунок колишнього балансоутримувача. На практиці ж за державні кошти жодний будинок повністю не був відремонтований. А куди поділись відрахування, що громадяни десятиліттями платили на капремонт для комунальних ЖЕКів?  Питання риторичне.

В країні залишається все менше галузей, на яких можна заробити. Промисловість занепадає, що ставить хрест на експорті, внутрішній ринок – в глибокій депресії через падіння споживчого та інвестиційного попиту. Якщо економіка не дає грошей, куди звертається в такому випадку влада? Правильно – в кишеню до народу. Стабільний генератор грошового потоку – речі першої необхідності: продукти харчування, ліки, дах над головою. Це те, на що людина мусить витрачатись попри все. Якщо в умовах економічної кризи, війни і девальвації гривні зростають ще й комунальні тарифи, це свідчить про те, що живих грошей, по суті, взяти більше ніде. Ринок житлово-комунальних послуг оцінюється в 300 млрд. гривень щорічно. І ніхто не віддасть цей бізнес добровільно. Тут завжди є платоспроможний клієнт, оскільки дисциплінований пенсіонер спочатку побіжить сплатити за «комуналку», а вже потім піде за продуктами. Тариф може бути різним, але він завжди рентабельний. Недарма колишні ЖЕКи так борються за кожний будинок, коли ОСББ хоче взяти управління в свої руки. А спробуйте видертись із лап хапуг з приватних ЖЕКів! Якість обслуговування там не набагато краща! Одне слово, у сфері ЖКГ – стійкий відкладений попит: на якість, комфортне життя і справедливий ринок. Як скоро він задовольниться і що чекає українців вже цього року?

Коли кілька років тому законодавці розробляли нові правила комунальної «гри», спочатку законопроект «Про житлово-комунальні послуги» теж містив норму про  ремонт від ЖЕКу перед передачею будинку на баланс ОСББ. У лютому цього року парламент у першому читанні прийняв новий закон за № 1581-д, який регламентує відносини у сфері надання і отримання ЖК- послуг. Проте, коли справа дійшла до голосування, ця обіцянка з тексту зникла. Відтак «капітальний ремонт внутрішньобудинкових мереж багатоповерхового будинку здійснюється за рахунок власників», – сказано в новому законі.

Ремонт у складчину. Коли запрацює Фонд енергоефективності?

Зрозуміло, що більшість українців відремонтувати свої будинки самостійно не зможуть. Держава красиво зістрибнула зі своїх обов’язків. Який тоді вихід? – Вирішено модернізувати житло у складчину, тобто шляхом співфінансування – держави, міста, приватного капіталу і самих власників. Такі наміри державні мужі озвучують, проте масовості і доступності цих ресурсів ще не забезпечено. У цьому році держава обіцяє запустити так званий Фонд енергоефективності. Якщо він запрацює, то має «убити одразу двох зайців» – ремонт житла відбуватиметься з одночасним підвищенням рівня його енергоощадності. Фахівці стверджують, що Україна потенційно може економити до 9 млрд кубометрів газу щороку, якщо полатає старі будівлі. До прикладу, стільки газу споживає уся Іспанія. 800 мільйонів гривень у цей фонд обіцяє держава, 25 млн євро, можливо, виділить Німеччина, 100 млн євро – Європейський союз. Гроші на термомодернізацію житла видаватиме банк, а Фонд має компенсувати позичальникам 50% тіла кредиту. Чиновники також розраховують, що ринок енергоефективності потенційно може створити 75 тисяч додаткових робочих місць, оскільки  утеплення і ремонт виконуватиме малий і середній бізнес.

Ідея чудова. Ніхто не сперечається. Проте, якщо Україна в наповненні Фонду розраховує в основному на міжнародні фінансові чи донорські організації, то треба не забувати, що ці структури – не благодійники. Міжнародні банки розраховують на взаємовигідне партнерство, тобто очікують на повернення своїх інвестицій. На сьогодні є лише концепція Фонду. І немає чіткого механізму реалізації. Один подібний енергоефективний проект через відсутність бюджетних коштів уже довелось призупинити торік улітку.  Йдеться про так званий «теплий кредит». І це при тому, що відсоткова ставка по цих кредитах була досить висока – до 25%. Однак привабливість цієї позики в тому, що держава відшкодовує від 20 до 70% тіла кредиту, котрий населення брало на утеплення будинків та купівлю котлів. У березні цього року кредитування державними банками відновилось. Але чи надовго?

Примусовий енергоаудит і пеня за прострочення  «комуналки». Скільки заплатять українці?

Для того, щоб запрацював Фонд енергоефективності, потрібно прийняти три базові закони у сфері ЖКГ. Про один вже згадувалось – це закон «Про житлово-комунальні послуги». Другий і третій – «Про енергоаудит будинків» та «Про комерційний облік комунальних послуг». Всі ці закони парламент і уряд обіцяли розробити і прийняти ще до кінця минулого року. Проте далі першого читання справа поки не просунулась. Що очікувати українцям від нового законодавства? Якщо коротко, то документи передбачають встановлення лічильників в усіх будинках (без облікових засобів будівлю не під’єднають до мереж), обов’язковий енергоаудит для всіх, а для новобудов і приміщень під оренду – ще й сертифікацію. І найнеприємніший «сюрприз» для народу – повернення до нарахування пені за прострочення комунальних платежів. Остання новація виглядає особливо цинічно на фоні росту тарифів без підвищення соціальних стандартів життя.

Треба сказати, що в кожному з цих законів відчуваються явно лобістські положення, написані або постачальником послуг, або енергосервісними компаніями. Споживачі, тобто ми з вами, до цього процесу не долучаються. Щоправда, свої правки до законопроектів подавали деякі громадські організації, слідкувати за процесом прийняття рішень намагаються й окремі свідомі депутати. Долучилась до цього процесу й Спілка власників житла України. Серед майже трьох сотень поправок до законопроекту спільними зусиллями, зокрема, вдалось відстояти скорочення розміру пені за прострочку «комуналки». Якщо у першому варіанті штраф складав 0,1% від суми боргу за кожний день прострочення, то спільними зусиллями його вдалось скоротити у 10 разів – до 0,01%. В перерахунку на рік – переплата внаслідок сплати пені може скласти 3,6% від суми боргу, проти 36-ти у першому варіанті законопроекту. Розробники документу пояснюють введення пені стимулюючим фактором для несумлінних споживачів. Проте, якщо в родині дійсно немає грошей, то пеня не зможе стати реальною мотивацією. Законодавці передбачають, що норма про пеню вступить в силу з 1 січня 2018 року.

Вивернути народні кишені прагне й закон «Про енергоаудит будівель», котрий вводить обов’язок усіх мешканців за власний кошт проводити енергоаудит своєї спільної власності. Що це таке? Це обстеження будівлі на предмет тепловтрат. Він дозволяє зробити огляд технічного стану і дає рекомендації, які роботи слід провести в будинку і коли вони окупляться внаслідок економії на комунальних рахунках. Уже підрахували орієнтовну вартість енергоаудиту для багатоповерхівок: до 100 квартир – 9,5 тисяч гривень, до 300 квартир – 12 тисяч гривень, і до 350 – 13 тисяч. Тобто кожному мешканцю треба буде заплатити від 50 до 120 гривень залежно від того, яке обладнання використовуватиме аудитор і яку технічну документацію на будинок зможуть надати власники. Якщо документи відсутні, а ця проблема досить поширена, приміром, у Києві, то вартість діагностики може зрости у рази. Коли у місті розпочався процес створення ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), виявилось, що жодний будинок, котрий управляється комунальними компаніями, не має повного пакету документів, які би включали також проекти конструктивних елементів, ліфтів тощо. А 5% багатоповерхівок  не мають навіть базового пакету. По законодавству втрачені папери має відновити за свій кошт попередній балансоутримувач, тобто ЖЕК. Проте там знову ж таки посилаються на відсутність коштів і тому ОСББ часто беруть будинок з тим, що є. Відновлення документів  може потягти від 500 гривень  до 20 тисяч гривень. До того ж сертифікат енергоаудиту дійсний лише 10 років, якщо у будинку нічого не ремонтувалось чи не утеплювалось протягом цього часу. В іншому випадку його слід буде актуалізувати. Знову ж таки за власний кошт.

Енергоаудит – корисна річ при постановці «діагнозу» для будинку. При його наявності власники модернізовуватимуть житло не всліпу, а розпочнуть з найбільш проблемних точок. Проте, встановлювати діагноз пацієнту слід тоді, коли є гроші на операцію. Ця справа мусить мати добровільний характер. А примусити громадян через закон купити папірець і не створити можливості виконати його рекомендації, в кращому випадку, ця ідея стане ще однією мертвою нормою «прогресивного європейського закону».

Для кого пишеться нове законодавство?

За новими правилами гри в ідеалі повинні грати вже самоорганізовані і свідомі власники свого житла. Ці три закони тісно пов’язані з раніше прийнятим законом «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Це основний юридичний документ, на основі якого створюються і працюють ОСББ. І скільки ж у місті таких самоорганізованих громад? Скільки будинків реально можуть прийняти колективні рішення щодо спільного майна, зібрати гроші на той же енергоаудит чи ремонт-модернізацію? Скільки «клієнтів» є для комунальної революції? Восени минулого року у столиці вітали киян, що створили тисячне ОСББ. Всього лише тисячне! Нагадаю, у місті близько 13 тисяч будинків. До когорти активних об’єднань можна приплюсувати ще 915 ЖБК і матимемо аж 2 тисячі! Цифра говорить про провал реформи. Майже 9 тисяч багатоповерхівок обслуговуються комунальними управляючими компаніями. Ще трохи – приватними структурами. У Києві – фактична монополія комунальних ЖЕКів! І це при тому, що владою декларується підтримка процесу створення ОСББ. У 2016 році – це рік, коли народ лякали повним розгоном комунальних ЖЕКів і погрожували перспективою нав’язування управляючої компанії від мерії, якщо народ не схаменеться і не стане масово об’єднуватись в ОСББ – так от, в тому «переломному» році в столиці створено всього 250 ОСББ, тоді як у 2013-му їх з’явилось 694. І це в найбагатшому місті держави. А що говорити про периферію?

Справа не у кількості правильних законів. Люди хочуть бачити, що їм це вигідно і що доля їхнього майна не залежатиме виключно від їхньої власної підприємливості, а воно буде надійно захищене законом і управлятиметься через розвинений ринок комунальних послуг. За кордоном теж працюють ОСББ. Так от, приміром, у Польщі щоосені, коли Об’єднання співвласників підсумовують минулий рік і обговорюють кошторис на майбутній, до них звертаються десятки сервісних компаній з пропозиціями. Мешканцям потрібно лише обрати між вигідною і більш вигідною. А що пропонують українським ОСББ? Де список сертифікованих і перевірених управителів? Натомість люди бояться, що їхній зношений будинок повністю ляже на їхні діряві кишені і що з них за ту ж саму неякісну послугу ще й здеруть втридорога. Найчастіше люди не об’єднуються в ОСББ, бо бояться підвищення тарифу на утримання будинку.

Нерівні умови комунальної конкуренції

Тариф на «квартплату» це єдиний тариф, який тепер встановлює міська влада. Ціна на тепло, воду, електрику, газ – від міської влади практично не залежать. У Києві діє мораторій на підняття цього тарифу. Що за цим стоїть? Комунальні ЖЕКи відверто демпінгують, утримуючи біля себе неплатоспроможний або відверто інертний народ. 2.70-2.90 грн. за квадратний метр житлоплощі – це тариф 2010 року. Електроенергія з того часу зросла з 42-х копійок за кіловат до 1 гривні 68 копійок, вартість вивезення 1 кубометра сміття з 46 до 70 гривень, дизельне паливо подорожчало рівно в три рази, мінімальна зарплата зросла з 922 до 3200 грн. Тримати тариф за прибудинкову територію на рівці цін шестирічної давнини – популізм. Але звідки ж беруться гроші, щоб утриматись на ринку? Комунальні Керуючі компанії – так тепер називаються організації, що об’єднали усі районні ЖЕО – постійно отримують бюджетну дотацію від міста. Тихо, без додаткового піар-галасу. За минулий рік ця дотація склала 200 мільйонів гривень. І справа не у сумі. Ситуація в ЖЕКах справді важка і місто не може покинути напризволяще цей сектор економіки, проте практика дотаційності бюджетних структур ставить в нерівні умови ті ж ОСББ, котрі змушені платити ринкову вартість послуг. Та щ й двічі. Вдруге – через податки, які йдуть на дотації комунальним ЖЕКам. Це не стимулює киян до створення нових об’єднань співвласників, оскільки таким чином штучно підтримується занижений тариф обслуговування будинків комунальними ЖЕКами. Заяви міської влади про «не підняття» тарифів на утримання будинків, можливо, й тішить споживача, проте цей так званий мораторій у Києві вже «вилазить боком» міському ЖК-сектору. У 2014 році, коли були створені 10 КП –  Керуючих компанія з обслуговування житлового фонду, передбачалось, що завдяки так званій «оптимізації» управління ЖКГ скоротиться керуючий апарат колишніх ЖЕКів. А відтак і вивільняться гроші на їхнє утримання. Проте по факту скорочувати почали саме електриків, сантехніків і майстрів. Якість жеківських послуг стала ще нижчою, а плинність кадрів у цій сфері складає до 30%. Що змінилось для простого киянина? Фактично – нічого. Він як ходив до звичних ЖЕКів, так і ходить. І те, що вони відтепер втратили статус юридичної особи і стали структурними підрозділами Керуючої компанії, не зробило їхню роботу ефективнішою. По факту відбулась лише зміна руху фінансових потоків. Кошти за утримання будинків і прибудинкових територій централізовано стали потрапляти до Керуючих компаній, а вже потім до ЖЕО (житлово-експлуатуючих організацій). Отак через так звану «оптимізацію» місто централізувало сферу управління ЖКГ. Вочевидь, така структура не сприяє розвитку конкуренції на ринку ЖК-послуг та створенню ОСББ, оскільки будинки, котрі управляються через об’єднання співвласників потрапляють в нерівні умови порівняно з «жеківськими». Під звичну пісеньку про «нещасний і бідний» комунальний ЖЕК з міської казни Керуючим компаніям щороку виділяються бюджетні дотації. Тоді як кияни, що вийшли з цих структур і об’єднались в ОСББ, мусять самі себе «оптимізувати», щоб вкластися в тариф, котрий можуть собі дозволити. Адже, багато ОСББ не піднімають тариф до небес після виходу з жеку, а намагаються виживати фактично за ті ж гроші. І що цікаво без будь-яких бюджетних дотацій господарюють не гірше за комунальний чи приватний ЖЕК. Що зайвий раз доводить завищеність діючих тарифів і віртуальний механізм їхніх нарахувань. Адже не секрет, що саме комунальні тарифи – найбільш корумповані. До того ж ЖЕО не має обов’язку звітувати перед мешканцями, на які цілі були витрачені гроші, оплачені з квитанцій, які послуги надавались, а які ні. Непрозорість роботи – головна риса нинішніх ЖЕО. Тому справа не в розмірі тарифу, а у пресловутому людському факторі – у відношенні до своєї роботи і у ставленні до людей.

Та найгірше, на мій погляд, те, що у Києві, як і в цілому в державі, не створюється ринок комунальних послуг. Чому кияни бояться ставати реальними власниками своїх будинків? Тому що вони не мають вибору. Більшість ОСББ мусять брати на себе функції з обслуговування будинку. І часто шкодують про це, оскільки будь-яка діяльність потребує знань і навичок. В результаті багато ОСББ створюються лише формально і існують лише на папері.

ОСББ мають право обирати, хто обслуговуватиме їхнє майно – вони самі (якщо знайдеться серед сусідів розторопний менеджер, котрий не побоїться взяти на себе весь комунальний тягар), чи ОСББ найме приватну обслуговуючу компанію, чи комунальну або приватну ЖЕО. Мешканці повинні мати змогу скористатися найбільш вигідною пропозицією. А її, на жаль, поки не має.